适时调整优化房地产政策！中央定调释放积极信号

  近日，楼市重磅信号频频释放。中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济发展形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。而在7月20日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涵盖216项税费优惠政策。当中，涉及房地产方面的税费优惠高达43条。

  中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  截至7月25日午间收盘，A股房地产及产业链板块迎来集体涨停潮，上涨最显著的板块包括家居用品、房地产、建材、家用电器和建筑。在上述板块中，家居用品板块的整体涨幅超过5%，位居所有板块涨幅前列。从具体涨幅情况去看，截至午间收盘，家居用品板块包括致欧科技、好太太、皮阿诺、金牌厨柜、志邦家居等股涨停；建材板块包括正源股份、国统股份、兔宝宝、东方雨虹等股涨停。房地产板块包括特发服务、德必集团、迪马股份、金科股份、滨江集团、中南建设等十余股集体封板。另外，还有新城控股、华发股份、上实发展、保利发展、慕思股份、顾家家居等行业相关个股大涨超8%。除此之外，港股地产板块也迎来大涨，截至午间收盘，三巽集团涨23.01%、中化国际涨21.43%、龙湖集团涨20.30%、碧桂园服务涨20.11%。其他的还有新城发展、宝龙商业、金景泰富集团、时代邻里、碧桂园、融创中国等多只个股涨超10%。

  对于地产股集体大涨的情况，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，主要受到中央政治局会议关于房地产的政策表态引起的。他表示，该表态超出了市场预期，社会各界给予了非常积极的评价，认为后续在政策纾困上会有更大力度的动作，从而使得市场资金有了做多的情绪。

  李宇嘉同时提到，尽管地产政策会有利好，但也主要是基于近期市场下行超预期的托底行为，防止进一步快速下行和风险蔓延，不存在放水刺激，让投资、销售、房价重回增长态势的可能性。“今年5%左右的增长目标，相对容易完成，只要房地产拖累缓解，下滑斜率缓解，就是对增长目标的支撑，就能完成这个目标。”他因此预计，政策纾困力度不会太大。

  而在7月20日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涵盖216项税费优惠政策。南都·湾财社记者梳理发现，216项税费优惠中，涉及房地产的达43条。其中，在促进城乡住房发展税费优惠方面涉及25项，比如改造安置住房免征相关印花税，转让旧房作为经济适用住房房源免征土地增值税，公租房租金收入免增值税、公租房免征房产税等。

  而在支持消费提振信心税费优惠方面，涉及房地产、新能源汽车、节能汽车、新能源车船共22条，其中属于提振住房消费信心优惠的就达19条，包括个人销售住房减免增值税、个人销售住房免征土地增值税、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税、个人出租住房减按10%征收个人所得税等等。不过，这些税费优惠基本都是近年已在施行当中。

  比如个人销售住房减免增值税：自2016年5月1日起，除北上广深外：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。在北上广深，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售的收益减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

  个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税方面，自2016年2月22日起：1.对个人购买家庭唯一住房（共同生活的亲属范围有购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深暂不实施此项优惠政策）。

  于去年实施的居民换购住房退还个人所得税方面，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，会议对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势”。这就从另一方面代表着之前央行领导提及的“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”或有望很快会落地，房地产政策有望再次宽松升级。

  张大伟指出，中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望线年以来系列稳楼市政策主要出现在二线及以下城市，如今明确了房地产市场需要稳定，预期会出现针对一二线城市的稳定政策，包括最近针对超大特大城市的城中村改造等利好政策可能会陆续出台。

  易居研究院研究总监严跃进：此次会议后会有系列重磅政策 尤其是限购松绑或取消

  易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次会议明确，此次提及了供求关系出现重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌大激增等。

  严跃进认为，政策明确，要适时调整优化房地产政策，其含义不在于简单地放松，此前部分政策和当前市场基本面已经不相符，自然要逐渐退场。预计此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的大招，对于房子交易和市场信心提振将有极大的作用。对于房企、中介、代理、购房者等市场主体而言，近期也要关注后续宽松政策所带来的利好。

  58安居客研究院院长张波：热点城市“认房又认贷”政策 调整的几率不断增大

  58安居客研究院院长张波指出，从中央政治局会议的内容来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台，此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，非常关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的几率也在不断增大。

  张波认为，对于房地产金融风险保持重视程度，不但关注房地产开发企业所涉及的金融风险，同时对于相关的地方债务风险也进一步强调，预计后续会出台落地性执行方案，对于房地产行业来说是有松有紧，松体现在房企融资层面，紧则体现在地方平台拿地层面，通过金融稳定，更好保障房地产市场健康发展。

  网传，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。对此，兴业银行对南都·湾财社记者回复，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。

  7月26日，南都·湾财社记者就存量房贷利率咨询广州地区多家银行了解到，目前多家银行仍按原有的合同利率来执行房贷利率，暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件。

  不过，有部分银行表示，已经通过营销“带押过户”产品或匹配优质打理财产的产品等服务争取留住存量按揭客户。

  近日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

  7月26日，包括六大国有银行、股份制银行在内的广州多家主流银行均向南都湾财社记者表示，目前暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件，尚未有具体方案和细则。

  不过，也有银行已经有所动作。邮储银行广州分行向南都·湾财社记者透露，目前上级行已经开展市场调研。

  南粤银行广州分行也向南都·湾财社记者表示，目前该行正在研究相关的落实政策，要逐步结合人行的具体指引和操作细则来制定。对于变更利率的情形，该行将根据人行的按揭业务利率指导意见制定调整的标准、条件和范围等。

  过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款逐渐升温。全国银行间同业拆借中心多个方面数据显示，RMBS条件早偿率指数在今年5月下旬到6月中旬一度达到0.2150的峰值，表明居民提前还贷的意愿较高。2022年，该指数在0.06至0.13之间波动。7月26日，RMBS指数为0.1317，但仍然略高于去年水平。

  南都·湾财社记者此前走访广州多家银行了解到，目前部分银行提前还贷申请量较年初已经有所回落，但部分银行表示仍然需要一定的排队时间。

  “从客户来网点提起申请到还款，大概两个月以内能够实现。”工商银行广州某支行工作人员告诉南都·湾财社记者，目前提前还款申请量与年初相比减少了一半。

  广发银行广州分行向南都·湾财社记者表示，近期该行在广州地区房贷提前还款量有所放缓，6月环比5月下降约10%，从申请提前还贷到办理之间最长不超3个月。

  建设银行广州分行表示，该行提前还贷方面比较平稳，不过仍需要排队。农业银行工作人员则称，提前还贷排队需要1个月左右。招商银行此前表示，提前还贷需要等待30-35天左右。

  然而，南都·湾财社记者在走访中注意到，部分银行表示客户提前还贷的热度未减。民生银行广州分行相关负责人告诉南都·湾财社记者，该行广州区域7月的提前还款量比6月有所上升，根据按揭合同约定，该行提前还款申请处理时间为30天内。

  对此，不少银行纷纷推出应对措施。民生银行广州分行表示，该行设置专岗受理按揭客户提前还款申请，通过了解客户实际的需求，为客户匹配合适的优质打理财产的产品等一体化综合服务降低客户贷款成本。广发银行广州分行则表示，针对因为售房申请提前还贷的客户，该行积极营销“带押过户”产品，争取买家在该行办理贷款，维持贷款规模。

  7月25日，南都·湾财社记者从人民银行广州分行召开的上半年广东省金融运行形势新闻发布会上获悉，人民银行广州分行发挥贷款市场报价利率（LPR）改革效能和指导作用，引导银行机构跟随LPR下调同向降低贷款利率。

  人民银行广州分行调查统计处处长汪义荣则表示，今年6月份，广东（不含深圳）个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

  今年6月LPR迎来年内首次下降。根据人民银行6月20日公布的报价，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，两个品种LPR均下降10个基点。与房贷利率紧密关联的5年期以上LPR下降，房贷利率亦迎来年内首次下调。

  目前，广州地区的房贷利率如何？记者从广州地区多家银行了解到，目前广州主流商业银行在广州地区的首套房贷利率执行LPR，二套房贷利率为LPR+60BP。